Liste officielle du mobilier obligatoire en location meublée

Proposer un logement meublé à la location dans le Morbihan ne s’improvise pas. Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la loi impose une liste précise d’équipements que tout propriétaire doit fournir à son locataire. J’accompagne des bailleurs à Quéven, Lorient et dans tout le département depuis 2008, et je constate encore régulièrement des oublis qui peuvent coûter cher. Voici le guide complet pour respecter cette liste mobilier location meublée et sécuriser votre investissement.

Ce que dit la loi : le décret du 31 juillet 2015

Avant 2015, la notion de logement meublé restait floue. Un propriétaire pouvait se contenter d’installer un lit et une table pour prétendre louer en meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a mis fin à cette situation en établissant une liste exhaustive et obligatoire du mobilier minimum à fournir.

Ce texte s’applique à toutes les locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Que vous louiez un studio à Lorient, un T2 à Quéven ou une maison à Hennebont, les mêmes règles s’imposent. Le décret précise que le mobilier doit être en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement dès son emménagement.

J’insiste toujours auprès de mes clients bailleurs : cette liste constitue un minimum légal, pas un objectif. Sur le marché locatif du Morbihan, un meublé bien équipé se loue plus vite et à un meilleur prix. Pour approfondir toutes vos responsabilités, je vous invite à consulter mon article sur les 5 obligations du propriétaire en location meublée.

Les 11 catégories d’équipements obligatoires

Le décret énumère précisément 11 catégories d’éléments que le propriétaire doit mettre à disposition du locataire. Selon le site Service-Public.fr, voici la liste mobilier location meublée complète :

1. Literie comprenant couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, stores, rideaux occultants)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)

Chaque élément doit être en bon état de fonctionnement. Un réfrigérateur qui ne refroidit plus ou des plaques de cuisson défectueuses ne remplissent pas l’obligation légale. Dans ma pratique quotidienne à Quéven, je vérifie systématiquement l’état de chaque équipement avant la mise en location.

Cuisine : les équipements indispensables à fournir

La cuisine concentre une grande partie des obligations. Le décret impose trois catégories d’appareils électroménagers et deux catégories de petit équipement. Voici le détail de ce que vous devez installer.

Électroménager obligatoire

Les plaques de cuisson constituent le premier élément. Gaz, électrique, vitrocéramique ou induction : le choix vous appartient. Je recommande l’induction pour les petits logements du Morbihan, car elle offre un bon compromis entre sécurité et performance énergétique, un point qui peut influencer le coût du DPE de votre bien.

Le four ou micro-ondes est le deuxième appareil requis. Attention : le « ou » est important. Vous n’êtes pas tenu de fournir les deux. En pratique, pour un studio destiné aux étudiants, un micro-ondes suffit. Pour un T3 familial, je conseille un four classique qui valorise davantage votre bien.

Le réfrigérateur avec compartiment congélateur (température ≤ -6 °C) complète le trio. Un réfrigérateur-congélateur séparé répond aussi à l’exigence. Sur le marché locatif de Lorient et Quéven, les locataires apprécient particulièrement les modèles récents à faible consommation, ce qui améliore aussi la performance énergétique du logement.

Vaisselle et ustensiles

Le décret exige la vaisselle nécessaire à la prise des repas : assiettes plates, assiettes creuses, verres, couverts (couteaux, fourchettes, cuillères). La quantité doit correspondre au nombre d’occupants prévu par le bail. Pour un T2, comptez au minimum un service pour deux personnes.

Les ustensiles de cuisine incluent au minimum une casserole, une poêle, un fait-tout et les accessoires de base (spatule, louche, ouvre-boîte). Là encore, la qualité compte : des ustensiles usés ou dangereux ne respectent pas l’esprit du décret.

Chambre et literie : ce que le locataire est en droit d’exiger

La chambre fait l’objet de deux obligations distinctes dans le décret. La première concerne la literie : le propriétaire doit fournir un lit (sommier et matelas) ainsi qu’une couette ou une couverture. Certains bailleurs oublient ce dernier point ; c’est pourtant bien inscrit dans le texte.

En revanche, les draps, oreillers et taies ne figurent pas dans la liste obligatoire. Je conseille tout de même d’en fournir un jeu pour les premiers jours, surtout pour les locations étudiantes autour de l’université de Lorient. C’est un geste qui fidélise le locataire et réduit la vacance locative.

La deuxième obligation porte sur le dispositif d’occultation des fenêtres. Volets roulants, persiennes, stores occultants ou rideaux épais : toutes les solutions sont acceptées, à condition de garantir l’obscurité dans les chambres. Dans les logements anciens du centre de Quéven, les volets bois existants remplissent parfaitement cette fonction.

Pour chaque chambre, prévoyez également des étagères ou un espace de rangement. Une penderie, une armoire ou des étagères murales suffisent. L’objectif est que le locataire puisse ranger ses affaires sans avoir à acheter de mobilier supplémentaire.

Salon et rangement : les meubles souvent oubliés

Deux catégories d’équipements sont fréquemment négligées par les propriétaires que j’accompagne dans le Morbihan : les étagères de rangement et les luminaires.

Les étagères de rangement sont obligatoires dans le logement. Le décret ne précise pas leur emplacement exact, mais elles doivent être présentes et accessibles. Une bibliothèque dans le séjour, des étagères dans un placard ou un meuble de rangement fermé remplissent cette condition.

Les luminaires constituent l’autre grand oublié. Le décret impose que chaque pièce dispose d’un éclairage fonctionnel. Un simple raccord DCL (dispositif de connexion luminaire) au plafond ne suffit pas : il faut un luminaire complet avec ampoule. Lampe sur pied, plafonnier, applique murale : le choix est libre tant que l’éclairage est effectif.

La table et les sièges complètent les obligations pour l’espace de vie. Une table de repas avec des chaises en nombre suffisant pour les occupants prévus au bail remplit cette exigence. Un comptoir avec tabourets dans un studio-cuisine peut aussi convenir.

Enfin, le matériel d’entretien ménager est souvent oublié lors de l’ameublement. Si votre logement possède de la moquette, un aspirateur est indispensable. Pour du carrelage ou du parquet, un balai et une serpillière conviennent. Ce détail, aussi simple soit-il, est bien inscrit dans le texte officiel du décret.

Tableau récapitulatif du mobilier obligatoire

Pour vous aider à vérifier que votre logement est conforme, voici le tableau complet des équipements imposés par le décret. Je l’utilise moi-même lors de mes visites de contrôle dans le Morbihan.

Canapé, télévision, micro-ondes : obligatoires ou facultatifs ?

C’est l’une des questions que l’on me pose le plus souvent : est-ce qu’un canapé est obligatoire pour une location meublée ? La réponse est non. Le décret de 2015 ne mentionne ni canapé, ni fauteuil, ni salon. Seules la table et les sièges sont exigés.

Cela dit, sur le marché de Lorient et Quéven, un meublé sans canapé se louera plus difficilement et à un loyer inférieur. Je recommande systématiquement d’en installer un, même dans les petites surfaces. Un clic-clac dans un studio remplit en plus la fonction de couchage d’appoint.

La télévision n’est pas non plus obligatoire. Avec l’essor du streaming sur ordinateur et smartphone, de nombreux locataires n’en ont plus l’usage. Investir dans une bonne connexion internet est souvent plus judicieux.

Quant au micro-ondes, il n’est obligatoire que si vous ne fournissez pas de four classique. Si le logement dispose déjà d’un four encastré, le micro-ondes reste un plus, mais pas une obligation légale.

Le lave-linge, le lave-vaisselle et le sèche-linge sont également facultatifs. Toutefois, dans un marché concurrentiel comme celui du Morbihan, un lave-linge intégré est devenu un critère quasi incontournable pour les locataires. Si votre logement bénéficie d’un bail précaire, ces équipements supplémentaires peuvent faire la différence.

Inventaire du mobilier : comment le rédiger correctement

L’inventaire du mobilier est un document distinct de l’état des lieux, mais tout aussi important. Il doit être annexé au contrat de location et signé par les deux parties. En cas de litige, c’est ce document qui fera foi.

Voici les informations que je recommande d’y faire figurer :

• Désignation précise de chaque meuble et équipement (marque, modèle si possible)
• Quantité pour chaque élément (nombre d’assiettes, de verres, de couverts)
• État de chaque élément (neuf, bon état, usure normale, à remplacer)
• Valeur estimée ou prix d’achat (facultatif mais recommandé pour les équipements coûteux)
• Photos datées de chaque pièce et des équipements principaux

Pour la vaisselle, soyez particulièrement détaillé. La mention « vaisselle pour 4 personnes » ne suffit pas. Précisez : 4 assiettes plates, 4 assiettes creuses, 4 verres à eau, 4 verres à vin, 4 couteaux, 4 fourchettes, 4 cuillères à soupe, 4 petites cuillères. Ce niveau de détail vous protège lors de la réclamation après état des lieux de sortie.

L’inventaire doit être réalisé en deux exemplaires : un pour le propriétaire, un pour le locataire. Si vous faites appel à un professionnel pour la gestion locative, celui-ci conservera également une copie dans le dossier du bien.

Pour les propriétaires qui souhaitent gagner du temps, des modèles d’inventaire gratuits existent en ligne au format PDF. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose également des guides pratiques très complets sur les équipements à fournir.

Sanctions en cas de mobilier manquant

Un propriétaire qui ne respecte pas la liste mobilier location meublée s’expose à des conséquences juridiques sérieuses. La sanction principale est la requalification du bail meublé en bail de location vide par un juge.

Cette requalification a des répercussions importantes :

• Le bail passe de 1 an à 3 ans (6 ans pour une personne morale)
• Le préavis du locataire passe de 1 mois à 3 mois (sauf zone tendue)
• Le propriétaire perd le bénéfice du régime fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) et de l’abattement de 50 % au régime micro-BIC
• Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi

Sur le plan fiscal, la perte du statut LMNP peut représenter un manque à gagner considérable. L’abattement forfaitaire de 50 % applicable aux revenus meublés (contre 30 % en location nue) disparaît rétroactivement. Je vois régulièrement des propriétaires dans le Morbihan sous-estimer ce risque.

En complément du mobilier, n’oubliez pas que d’autres obligations pèsent sur le bailleur. Le diagnostic de performance énergétique est notamment obligatoire pour toute mise en location. Son absence peut elle aussi donner lieu à des sanctions. Et si vous envisagez de vérifier la performance de votre bien, consultez le simulateur DPE de l’ADEME pour une première estimation.

En cas de doute sur la conformité de votre logement, je vous recommande de faire appel à un professionnel avant la mise en location. Mieux vaut investir quelques centaines d’euros en équipement qu’affronter une procédure de requalification qui peut prendre des mois et coûter des milliers d’euros.