Travaux en copropriété : décryptage de la jurisprudence

Depuis que j’accompagne des acquéreurs et des vendeurs à Quéven et dans tout le Morbihan, je constate que la question des travaux en copropriété revient systématiquement. Qui décide ? À quelle majorité ? Que se passe-t-il si un voisin refuse ? La jurisprudence travaux copropriété a considérablement évolué ces dernières années, et je souhaite vous offrir ici un décryptage complet pour y voir clair.

Que vous soyez copropriétaire, futur acquéreur ou investisseur, comprendre ces décisions de justice vous évitera bien des litiges. La Cour de cassation, les cours d’appel et les tribunaux judiciaires ont posé des règles désormais incontournables. Voyons ensemble ce qu’il faut retenir.

Jurisprudence et travaux en copropriété : les grands principes

La jurisprudence en matière de travaux de copropriété s’appuie sur un socle législatif solide : la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce texte fondateur distingue trois catégories de travaux selon leur nature et leur impact sur l’immeuble.

Les tribunaux ont progressivement affiné cette classification à travers des centaines de décisions. Voici les principes majeurs qui se dégagent de cette jurisprudence :

• Les travaux d’entretien courant relèvent de la majorité simple (article 24) : ravalement, réparation de la toiture, remplacement d’un élément d’équipement commun
• Les travaux d’amélioration ou modifiant l’aspect extérieur nécessitent la majorité absolue (article 25) ou la double majorité (article 26)
• Les travaux privatifs affectant les parties communes requièrent une autorisation préalable de l’assemblée générale
• La Cour de cassation rappelle régulièrement que le règlement de copropriété ne peut pas déroger aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965

Dans mon expérience d’agente immobilière, j’observe que de nombreux copropriétaires bretons ignorent ces distinctions. Pourtant, une erreur de catégorisation peut entraîner l’annulation de la décision en assemblée générale, voire la démolition des travaux réalisés.

L’article 25 en copropriété : majorité et portée

L’article 25 de la loi de 1965 est sans doute le plus invoqué en matière de travaux. Il exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée générale. Concrètement, cela signifie qu’il faut recueillir plus de 50 % des tantièmes de l’ensemble de la copropriété, et pas seulement des présents.

Cette majorité s’applique notamment pour :

• L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
• La désignation ou la révocation du syndic
• Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
• L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques

La jurisprudence de la Cour de cassation (3e chambre civile, 16 mars 2022) a confirmé que lorsque la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l’article 24 peut être organisé immédiatement. Cette passerelle, prévue à l’article 25-1, est un outil précieux que je recommande systématiquement aux conseils syndicaux préparant leur assemblée générale.

Attention : certains travaux lourds (surélévation, construction de bâtiments supplémentaires) relèvent de l’unanimité ou de la double majorité de l’article 26, ce qui rend leur adoption encore plus complexe.

Travaux sur parties communes et parties privatives : ce que dit la loi

La frontière entre parties communes et parties privatives est souvent source de confusion, et c’est précisément là que la jurisprudence apporte un éclairage décisif. En tant qu’agente immobilière, je vérifie toujours le règlement de copropriété avant toute transaction pour identifier la répartition exacte.

La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que les fenêtres constituent des parties privatives dans leur matériau et leur vitrage, mais que leur aspect extérieur relève des parties communes (Cass. 3e civ., 21 mai 2014). Cette distinction subtile a des conséquences directes : un copropriétaire peut changer ses fenêtres à l’identique sans autorisation, mais doit obtenir un vote en AG s’il modifie le coloris ou le type d’ouverture.

Pour ceux qui envisagent l’installation d’un système de climatisation, je vous invite à consulter mon article détaillé sur la jurisprudence relative à la climatisation en copropriété, car ce sujet fait l’objet d’un contentieux particulièrement abondant.

Travaux sans autorisation : risques et sanctions jurisprudentielles

C’est l’un des contentieux les plus fréquents que je rencontre lors de mes estimations immobilières dans le Morbihan. Un copropriétaire a transformé son balcon en véranda, percé un mur porteur ou installé une pergola sans passer par l’assemblée générale. Que risque-t-il ?

La jurisprudence est constante et sévère sur ce point. La Cour de cassation (3e civ., 11 janvier 2024) a rappelé que le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état des lieux, c’est-à-dire la démolition pure et simple des travaux irréguliers, et ce même si les travaux ne causent aucun préjudice apparent aux autres copropriétaires.

Les sanctions encourues sont les suivantes :

• Remise en état intégrale aux frais du copropriétaire fautif, sous astreinte journalière pouvant atteindre 200 € par jour de retard
• Dommages et intérêts au profit du syndicat ou des copropriétaires lésés
• Prise en charge des frais de justice du syndicat (article 700 du Code de procédure civile)

Il existe toutefois une possibilité de ratification a posteriori. La ratification de travaux consiste à demander lors d’une assemblée générale ultérieure l’approbation des travaux déjà réalisés. La Cour de cassation admet cette pratique (Cass. 3e civ., 6 juin 2019), à condition que le vote respecte les mêmes règles de majorité que si l’autorisation avait été demandée avant les travaux. Concrètement, si vos travaux nécessitaient la majorité de l’article 25, la ratification doit également être votée à cette majorité.

Mon conseil : avant d’engager le moindre travail dans votre lot, demandez systématiquement au syndic si une autorisation en assemblée générale est nécessaire. Le coût d’une inscription à l’ordre du jour est dérisoire comparé aux frais d’un procès.

Que faire quand un copropriétaire refuse les travaux ?

Cette situation, je la rencontre régulièrement dans les résidences de Quéven et Lorient. Un copropriétaire bloque systématiquement les travaux nécessaires lors des votes en assemblée générale. La jurisprudence a progressivement encadré ce qu’on appelle le refus abusif de travaux en copropriété.

Plusieurs cas de figure se présentent :

Le refus empêche d’atteindre la majorité requise. Si un copropriétaire détenant un nombre significatif de tantièmes bloque systématiquement des travaux de conservation de l’immeuble, le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’autorisation de réaliser les travaux. Le Code civil, dans son article 815-5, offre des voies de recours lorsque le refus met en péril la conservation du bien commun.

Le refus concerne des travaux d’urgence. L’article 18 de la loi de 1965 permet au syndic de faire exécuter les travaux urgents sans vote préalable lorsque la sauvegarde de l’immeuble l’exige. La jurisprudence a précisé que l’urgence s’apprécie au regard du risque imminent pour la sécurité des occupants ou la conservation du bâtiment.

Le copropriétaire ne peut pas payer. C’est une situation humainement délicate. La loi prévoit des mécanismes de fonds de roulement en copropriété et des possibilités d’échelonnement. Depuis la loi ALUR, le fonds travaux obligatoire (au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel) permet d’anticiper ces dépenses. La Cour de cassation a toutefois confirmé que l’impossibilité financière ne constitue pas un motif légitime de refus (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023).

Dans tous les cas, le dialogue reste la meilleure approche avant d’envisager une procédure judiciaire. Je recommande toujours à mes clients de tenter une médiation avant de saisir le tribunal, car les procédures en copropriété sont longues et coûteuses.

Les fautes graves du syndic en matière de travaux

Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion des travaux. La jurisprudence a identifié plusieurs fautes graves du syndic susceptibles d’engager sa responsabilité :

• Non-exécution des décisions d’assemblée générale : lorsqu’un vote de travaux est acquis, le syndic a l’obligation de mettre en œuvre la décision dans un délai raisonnable. La Cour de cassation (3e civ., 8 février 2023) a condamné un syndic resté inactif pendant 18 mois après un vote de travaux de toiture
• Absence de mise en concurrence : le syndic doit soumettre plusieurs devis à l’assemblée générale pour les travaux importants. Un contrat passé sans consultation de plusieurs entreprises constitue un manquement à son obligation de bonne gestion
• Défaut de suivi de chantier : le syndic est tenu de contrôler la bonne exécution des travaux votés et de réceptionner les ouvrages. Un défaut de réception prive la copropriété de ses garanties (décennale, biennale)
• Non-souscription de l’assurance dommages-ouvrage : pour les travaux relevant de la garantie décennale, cette assurance est obligatoire. Son absence constitue une faute grave pouvant justifier la révocation du syndic
• Mauvaise gestion des fonds travaux : le détournement ou la mauvaise affectation des fonds collectés pour les travaux engage la responsabilité pénale du syndic

Si vous constatez l’une de ces fautes, vous pouvez demander la révocation du syndic lors de la prochaine assemblée générale de copropriété. En cas de faute particulièrement grave, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à cet effet, comme le précise l’article dédié du site Service-public.fr sur la gestion du syndic.

Les nouvelles règles de la copropriété en 2025

La réglementation de la copropriété a connu des évolutions majeures ces dernières années, et 2025 marque une étape importante avec l’entrée en vigueur de plusieurs dispositions issues de la loi Climat et Résilience et de ses décrets d’application.

Voici les principales nouveautés qui impactent directement la jurisprudence des travaux :

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2025. Les copropriétés de 51 à 200 lots y étaient soumises depuis 2024, et celles de plus de 200 lots depuis 2023. Ce plan, élaboré à partir d’un diagnostic technique global (DTG), doit prévoir les travaux nécessaires sur une période de dix ans, leur estimation financière et leur calendrier prévisionnel.

Le DPE collectif obligatoire s’impose aux copropriétés chauffées collectivement. Les résidences classées F ou G (passoires thermiques) doivent engager des travaux de rénovation énergétique, sous peine d’interdiction progressive de location. Ce point est particulièrement sensible pour les investisseurs dans l’immobilier à Vannes et sa périphérie.

La simplification des votes pour les travaux de rénovation énergétique permet désormais de voter ces travaux à la majorité simple de l’article 24 lorsqu’ils sont compris dans le PPT adopté. C’est une avancée considérable qui facilite la prise de décision.

Le carnet d’entretien numérique devient la norme, avec l’obligation pour le syndic de tenir à jour un registre dématérialisé accessible à tous les copropriétaires via l’extranet de la copropriété.

Travaux urgents en copropriété : cadre légal et jurisprudence

La notion de travaux urgents en copropriété fait l’objet d’une jurisprudence abondante, car elle permet de déroger au principe du vote en assemblée générale. En tant que professionnelle de l’immobilier, je constate que cette notion est souvent invoquée à tort.

La Cour de cassation définit les travaux urgents comme ceux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et qui ne peuvent attendre la prochaine assemblée générale sans risque de dommage grave. Concrètement, sont considérés comme urgents :

• La réparation d’une fuite de toiture provoquant des infiltrations dans les lots privatifs
• La consolidation d’un mur porteur fissuré menaçant la stabilité du bâtiment
• Le remplacement d’une canalisation principale rompue
• La mise en sécurité d’un réseau électrique défectueux dans les parties communes
• La réparation d’un ascenseur en panne dans un immeuble abritant des personnes à mobilité réduite

En revanche, la jurisprudence a exclu du champ de l’urgence :

• Les travaux de simple confort ou d’embellissement
• Les travaux dont la nécessité est connue depuis longtemps mais qui n’ont jamais été votés par négligence
• Les travaux d’économie d’énergie qui, bien qu’importants, ne présentent pas de caractère d’urgence immédiate

Le syndic qui engage des travaux urgents doit en informer les copropriétaires dans les plus brefs délais et soumettre la ratification des dépenses à la prochaine assemblée générale. La Cour d’appel de Rennes (17 novembre 2022) a précisé que le syndic doit tout de même solliciter plusieurs devis sauf si l’extrême urgence rend cette mise en concurrence impossible.

Conseils pratiques pour les copropriétaires du Morbihan

Après plus de quinze ans d’exercice dans l’immobilier à Quéven et dans le Morbihan, je souhaite partager avec vous les recommandations que j’adresse systématiquement à mes clients copropriétaires :

Avant d’acheter en copropriété, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ils vous révèleront les travaux votés, les contentieux en cours et l’ambiance générale de la copropriété. C’est un réflexe que j’applique pour chaque transaction impliquant un dépôt de garantie.

Constituez un dossier avant de proposer des travaux. Présentez des devis comparatifs, des photos de l’état actuel et, si possible, un rapport technique. Un dossier bien préparé augmente considérablement vos chances d’obtenir le vote favorable de l’assemblée.

Participez à toutes les assemblées générales. L’absentéisme est le premier facteur de blocage en copropriété. Si vous ne pouvez pas être présent, donnez une procuration à un copropriétaire de confiance en précisant vos consignes de vote.

Anticipez financièrement. Le fonds travaux obligatoire est un minimum. Je recommande aux copropriétaires de provisionner chaque mois un montant équivalent à 5 à 10 % de leurs charges pour faire face aux appels de fonds exceptionnels. Cette approche rejoint les recommandations que je formule dans mon guide sur le fond de roulement en copropriété.

En cas de litige, agissez vite. Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.

Enfin, n’hésitez pas à solliciter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour les situations complexes. Les enjeux financiers d’un contentieux de travaux peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, et une erreur de procédure peut compromettre vos droits. Pour les acquéreurs en cours de projet, je rappelle également l’importance de la promesse d’achat immobilier qui peut inclure des clauses suspensives relatives aux travaux de copropriété.