Taxe d’habitation 2026 : qui doit encore la payer ?

Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, beaucoup de propriétaires pensent en avoir définitivement fini avec cet impôt local. Pourtant, en 2026, la taxe d’habitation n’a pas totalement disparu. Elle continue de s’appliquer dans des situations bien précises, et les montants peuvent réserver quelques surprises. Après dix-huit ans à accompagner des acquéreurs et des investisseurs dans le Morbihan, je constate régulièrement des confusions sur ce sujet. Je vous propose un point complet pour savoir exactement qui est concerné, comment le montant est calculé et quelles sont les échéances à respecter.

Taxe d’habitation 2026 : état des lieux après la réforme

La réforme de la taxe d’habitation a été engagée sous le quinquennat d’Emmanuel Macron, avec un calendrier étalé sur plusieurs années. Le processus s’est déroulé en trois étapes principales :

• 2018-2020 : abattement progressif de 30 %, 65 % puis 100 % pour les 80 % de foyers les plus modestes
• 2021-2022 : extension du dégrèvement aux 20 % de foyers restants, avec un abattement de 30 % puis 65 %
• 2023 : suppression totale de la taxe d’habitation sur les résidences principales pour l’ensemble des contribuables

Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d’habitation au titre de sa résidence principale. Selon les données du site officiel des impôts, cette mesure concerne environ 24,4 millions de foyers en France. En revanche, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et la taxe sur les logements vacants (TLV) ont été maintenues, voire renforcées.

Pour 2026, la situation reste donc inchangée sur le principe : seules les résidences secondaires et les logements vacants sont soumis à la taxe d’habitation. Mais les modalités de calcul, les taux et les majorations ont continué d’évoluer.

Qui doit encore payer la taxe d’habitation en 2026 ?

La question revient très souvent lors de mes rendez-vous avec des acheteurs ou des investisseurs : qui va payer la taxe d’habitation en 2026 ? La réponse est claire : la taxe d’habitation concerne exclusivement les occupants ou propriétaires d’un logement qui n’est pas leur résidence principale au 1er janvier de l’année d’imposition.

Concrètement, sont redevables de la taxe habitation 2026 :

• Les propriétaires de résidences secondaires, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un pied-à-terre en ville ou d’un bien conservé en famille
• Les locataires occupant une résidence secondaire au 1er janvier 2026 (cas moins fréquent mais réel)
• Les propriétaires de logements vacants meublés, au titre de la THRS
• Les propriétaires de logements vacants non meublés depuis plus de deux ans, au titre de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) selon la commune

Un point important pour les investisseurs : si vous possédez un bien en location meublée professionnelle ou en LMNP au régime réel, c’est le locataire présent au 1er janvier qui est redevable de la taxe d’habitation si le logement constitue sa résidence secondaire. En pratique, dans le cadre d’une location meublée de courte durée de type saisonnier, c’est le propriétaire qui reste redevable.

Les résidences principales ne sont plus concernées depuis 2023, que le contribuable soit propriétaire ou locataire, quel que soit son niveau de revenus.

Résidence secondaire : majoration et zones tendues

C’est sans doute le volet le plus sensible pour les propriétaires bretons. Depuis la loi de finances pour 2023, le nombre de communes autorisées à voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a considérablement augmenté. Dans le Morbihan, plusieurs communes du littoral sont classées en zone tendue.

Cette majoration, décidée par délibération du conseil municipal, peut aller de 5 % à 60 % de la part communale de la taxe d’habitation. Elle vise à inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif ou à les vendre, afin de détendre le marché immobilier local.

Je reçois régulièrement des clients qui possèdent une maison familiale sur la côte morbihannaise et qui découvrent avec surprise le montant de leur avis d’imposition. La majoration en zone tendue peut véritablement alourdir la facture. Mon conseil : si vous n’utilisez votre résidence secondaire que quelques semaines par an, étudiez la rentabilité d’une mise en location meublée saisonnière pour amortir cette charge fiscale.

Nouvelles taxes et changements fiscaux pour 2026

Quelles sont les nouvelles taxes pour 2026 ? et quel sera le changement fiscal pour 2026 ? Ce sont deux interrogations légitimes dans un contexte budgétaire tendu. Voici les principaux éléments à retenir :

Revalorisation des valeurs locatives cadastrales

Chaque année, les bases d’imposition de la taxe d’habitation sont revalorisées en fonction de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). En 2025, cette revalorisation a atteint 3,9 %, après 7,1 % en 2023 et 3,9 % en 2024. Pour 2026, la revalorisation devrait se situer autour de 2 à 3 % selon les projections de l’INSEE sur l’indice des prix. Cette hausse mécanique signifie que même sans changement de taux communal, le montant de votre taxe d’habitation augmente d’année en année.

Extension de la taxe sur les logements vacants

Depuis 2024, la liste des communes situées en zone tendue a été élargie par décret. De nombreuses communes bretonnes, y compris dans des secteurs ruraux proches du littoral, sont désormais concernées. Le taux de la TLV est passé à 17 % la première année de vacance puis 34 % à partir de la deuxième année, contre 12,5 % et 25 % auparavant.

Contribution sur les hauts revenus et fiscalité patrimoniale

La loi de finances pour 2025 a instauré une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), ciblant les foyers dont le taux d’imposition effectif est inférieur à 20 %. Cette mesure, initialement prévue pour une année, pourrait être prolongée ou pérennisée en 2026. Même si elle ne concerne pas directement la taxe d’habitation, elle s’inscrit dans un mouvement global de renforcement de la fiscalité patrimoniale.

Déclaration d’occupation obligatoire

Depuis 2023, tous les propriétaires doivent déclarer l’occupation de leurs biens immobiliers via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Cette obligation persiste en 2026. En cas de changement de situation (passage de résidence principale à secondaire, départ d’un locataire), la mise à jour doit être effectuée avant le 1er juillet. Un défaut de déclaration expose à une amende forfaitaire de 150 euros par local.

Comment calculer la taxe d’habitation en 2026 ?

Comment calculer la taxe d’habitation en 2026 ? Le mécanisme de calcul repose sur trois composantes principales. Je vous les détaille ci-dessous pour que vous puissiez anticiper le montant de votre avis.

Étape 1 : déterminer la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale représente le loyer théorique annuel que votre bien pourrait produire dans des conditions normales de location. Elle est fixée par l’administration fiscale et revalorisée chaque année. Pour un appartement de 60 m² à Quéven, la valeur locative se situe généralement entre 3 500 et 5 500 euros. Pour une maison avec jardin, elle peut atteindre 6 000 à 9 000 euros.

Étape 2 : appliquer les abattements

Contrairement à la taxe d’habitation sur les résidences principales (supprimée), les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement obligatoire pour charges de famille. Toutefois, certaines communes peuvent voter des abattements facultatifs. En pratique, dans le Morbihan, peu de communes appliquent des abattements sur la THRS.

Étape 3 : appliquer les taux d’imposition

Le taux est voté par la commune et, le cas échéant, par l’intercommunalité. Voici un exemple de calcul simplifié :

Ce calcul est bien sûr indicatif. Pour affiner votre estimation, je vous recommande d’utiliser notre outil de simulation de taxe d’habitation ou de consulter votre dernier avis d’imposition pour connaître la valeur locative et le taux appliqués à votre bien.

Exonérations et dégrèvements possibles

Même si la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne bénéficie pas des mêmes allègements que l’ancienne taxe sur les résidences principales, il existe plusieurs cas d’exonération prévus par le Code général des impôts (article 1407 ter). Voici les situations les plus courantes :

• Mobilité professionnelle : si vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de votre résidence principale pour des raisons professionnelles, vous pouvez demander un dégrèvement de la majoration
• Hébergement en établissement spécialisé : les personnes contraintes de quitter leur résidence principale pour un EHPAD ou un établissement de soins de longue durée conservent une exonération sur leur ancien logement, sous conditions
• Impossibilité d’affecter le logement à un usage d’habitation principale : en cas de travaux lourds empêchant l’occupation, un dégrèvement peut être accordé
• Personnes de condition modeste : sous certaines conditions de revenus (revenu fiscal de référence inférieur au seuil défini par l’article 1417 du CGI), une exonération de la majoration est possible

La demande de dégrèvement se fait par réclamation contentieuse auprès de votre centre des finances publiques, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Si vous pensez être éligible, n’attendez pas : constituez votre dossier dès réception de votre avis.

Pour les logements vacants, l’exonération de la TLV est possible si le bien est mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou si la vacance est due à des travaux importants rendant le logement inhabitable.

Dates de paiement de la taxe d’habitation 2026

Le calendrier fiscal de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires suit un rythme bien établi. Voici les échéances prévisionnelles pour 2026, basées sur le calendrier habituel de la DGFiP :

• Mi-octobre 2026 : mise en ligne de l’avis d’imposition sur votre espace personnel impots.gouv.fr
• 15 novembre 2026 : date limite de paiement par voie non dématérialisée (chèque, espèces au guichet du Trésor public)
• 20 novembre 2026 : date limite de paiement en ligne ou par prélèvement à l’échéance
• 25 novembre 2026 : prélèvement effectif sur le compte bancaire pour les contribuables ayant opté pour le paiement en ligne

Si le montant de votre taxe d’habitation dépasse 300 euros, le paiement dématérialisé (en ligne, par prélèvement à l’échéance ou par prélèvement mensuel) est obligatoire. Pour retrouver l’ensemble des échéances détaillées, consultez notre article dédié aux dates de paiement de la taxe d’habitation.

Le prélèvement mensuel est une option intéressante pour lisser la charge. Il est possible de l’activer jusqu’au 30 juin 2026 pour que les mensualités débutent dès le mois de janvier, ou plus tard dans l’année avec un rattrapage des mensualités passées.

Mes conseils pour les propriétaires dans le Morbihan

En tant qu’agente immobilière installée à Quéven, je suis aux premières loges pour observer l’impact de la fiscalité locale sur les décisions d’achat et de gestion patrimoniale. Voici mes recommandations concrètes :

Avant d’acheter une résidence secondaire, renseignez-vous systématiquement sur le taux de taxe d’habitation et l’existence d’une majoration en zone tendue. Un écart de 20 à 40 points sur la majoration peut représenter plusieurs centaines d’euros par an. Intégrez ce coût dans votre budget prévisionnel au même titre que la taxe foncière.

Si vous possédez déjà un bien secondaire que vous n’utilisez pas régulièrement, posez-vous la question de la rentabilité. Une mise en location saisonnière ou longue durée permet non seulement de générer des revenus, mais aussi de réduire la pression fiscale en transférant la charge de la taxe d’habitation au locataire (dans le cas d’une occupation au 1er janvier). Vérifiez cependant les obligations du propriétaire en location meublée avant de vous lancer.

Pour les biens vacants, agissez rapidement. La TLV est punitive par conception : elle double après deux ans de vacance. Si votre bien nécessite des travaux, documentez-les soigneusement pour justifier une demande d’exonération. Si le bien est en état, mettez-le sur le marché sans tarder. La situation du marché à Lorient, Quéven et dans l’agglomération reste dynamique pour les biens correctement valorisés.

Enfin, n’oubliez pas de vérifier votre déclaration d’occupation chaque année. Une erreur de classification (résidence principale déclarée comme secondaire ou inversement) peut entraîner un redressement ou le paiement indu d’une taxe. En cas de doute, rapprochez-vous de votre centre des impôts ou d’un professionnel de l’immobilier qui pourra vous orienter. Si vous envisagez un compromis de vente, anticipez le prorata de la taxe d’habitation dans la négociation.