Frais d’achat immobilier dans le Morbihan : la checklist complète

Dans cet article

  • Les frais de notaire détaillés (ancien, neuf, terrain)
  • La garantie bancaire et l’assurance emprunteur
  • Les diagnostics obligatoires et leur coût
  • Les frais cachés que personne ne mentionne
  • Notre checklist téléchargeable


7-8%Frais notaire ancien

2-3%Frais notaire neuf

10-15%Surcoût total vs prix affiché

Les frais de notaire : le poste principal

Acheter un bien immobilier dans le Morbihan ne se résume pas au prix affiché dans l’annonce. Les frais de notaire représentent le poste le plus important : 7 à 8% du prix dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf. Sur un achat à 250 000 euros, comptez entre 18 000 et 20 000 euros de frais dans l’ancien.

Ces frais se décomposent en droits de mutation (DMTO), émoluments du notaire (barème dégressif officiel), contribution de sécurité immobilière et débours. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour obtenir une estimation précise.

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La garantie bancaire

Votre banque exige une garantie pour le prêt immobilier. Deux options principales :

  • La caution (Crédit Logement, CAMCA) : 1 000 à 2 500 euros, partiellement remboursable
  • L’hypothèque : 1,5 à 2% du montant emprunté, plus coûteuse mais parfois imposée

En Bretagne, la caution Crédit Logement est la solution la plus courante et la plus économique.

L’assurance emprunteur

Obligatoire pour obtenir un prêt, l’assurance emprunteur coûte entre 0,10 et 0,35% du capital emprunté par an selon votre âge et votre état de santé. Sur 20 ans, ce poste peut représenter 10 000 à 25 000 euros. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment.

Les diagnostics obligatoires

Les diagnostics sont à la charge du vendeur, sauf l’étude de sol G2 (terrain). En tant qu’acheteur, vérifiez que le dossier est complet :

  • DPE (10 ans de validité)
  • Amiante (biens construits avant 1997)
  • Plomb (biens construits avant 1949)
  • Électricité et gaz (installations de plus de 15 ans)
  • Termites (zones concernées dans le Morbihan)
  • Assainissement (fosses septiques notamment)
⚠️
Un DPE classé F ou G entraîne une décote de 8 à 15% sur le prix de vente. Vérifiez toujours la classe énergétique avant de vous engager, et intégrez le coût des travaux dans votre budget global.

Les frais souvent oubliés

  • Taxe foncière : proratisée au jour de la vente, vous paierez votre quote-part dès la première année
  • Charges de copropriété : demandez le pré-état daté et les 3 derniers PV d’AG
  • Frais de déménagement : 800 à 3 000 euros selon la distance
  • Travaux de première installation : peinture, cuisine, salle de bain
  • Frais de courtage : 1 000 à 2 500 euros si vous passez par un courtier
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Questions fréquentes sur les frais d achat immobilier


Qui paie les frais de notaire ?
L acheteur paie les frais de notaire dans 99% des cas. Ils représentent 7 à 8% du prix dans l ancien et 2 à 3% dans le neuf. Le vendeur paie uniquement les diagnostics obligatoires.

Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation (80% des frais) sont fixés par l État et non négociables. Les émoluments du notaire suivent un barème officiel dégressif. Seuls les honoraires de négociation sont négociables si le notaire intervient comme intermédiaire.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Les droits de mutation varient selon le département. Dans le Morbihan (56), le taux est de 5,80665% dans l ancien. Certains départements appliquent un taux légèrement inférieur.

Marie Dufour, agente immobilière Quéven

Marie Dufour

Agente immobilière indépendante · Quéven (56530) depuis 2008

Après 15 ans d'expériences de transactions sur Quéven, Lorient et le Morbihan, je partage mes observations du terrain. Ce blog est indépendant — pas d'agence, pas de mandat, juste mes analyses honnêtes du marché local.