Fond de travaux et loi ALUR : tout ce qu’il faut savoir

Depuis plus de quinze ans que j’accompagne des acheteurs et des vendeurs en copropriété dans le Morbihan, je constate que le fond de travaux loi ALUR reste l’un des sujets les plus mal compris par les copropriétaires. Entre les obligations légales, les modalités de calcul et les conséquences en cas de vente, les questions sont nombreuses. Je vous propose un tour d’horizon complet pour y voir clair et prendre les bonnes décisions.

Qu’est-ce que le fonds de travaux imposé par la loi ALUR ?

Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire constituée par l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), ce dispositif vise à anticiper le financement des travaux futurs et à éviter les situations de blocage que je rencontre régulièrement dans les copropriétés de la région de Quéven et Lorient.

Concrètement, le fond travaux loi ALUR fonctionne comme une épargne collective. Chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte est distinct du compte courant de la copropriété et ne peut pas être utilisé pour les charges courantes.

L’objectif du législateur était double. D’abord, prévenir la dégradation des immeubles en anticipant les dépenses importantes comme le ravalement de façade, la réfection de toiture ou la mise aux normes des installations. Ensuite, protéger les copropriétaires les plus modestes qui se retrouvaient souvent dans l’impossibilité de financer leur quote-part lors d’appels de fonds exceptionnels. Cette disposition s’inscrit dans le cadre plus large de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le fonctionnement des copropriétés en France.

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, le fonds de travaux a pris une dimension supplémentaire. Il peut désormais servir à financer les travaux de rénovation énergétique rendus obligatoires par le plan pluriannuel de travaux (PPT). Si vous êtes copropriétaire, je vous recommande vivement de consulter notre guide sur le diagnostic énergétique en copropriété pour bien comprendre ces nouvelles obligations.

Qui est concerné par le fond de travaux loi ALUR ?

L’obligation de constituer un fonds de travaux concerne toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation. La mise en application s’est faite progressivement :

• Depuis le 1er janvier 2017 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2017 : copropriétés de 51 à 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2017 : copropriétés de 10 à 50 lots

En revanche, certaines copropriétés bénéficient d’une dispense. Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent voter en assemblée générale, à l’unanimité des voix, de ne pas constituer ce fonds. De même, les copropriétés neuves livrées depuis moins de cinq ans peuvent être dispensées pendant cette période, à condition qu’aucun désordre ne soit constaté.

Dans ma pratique quotidienne en Bretagne, je vois encore des petites copropriétés qui ignorent cette obligation. C’est un point que je vérifie systématiquement lorsque j’accompagne un acheteur. Le syndic de copropriété a l’obligation de mettre en place ce fonds et d’en informer les copropriétaires lors de chaque assemblée générale.

Comment calculer le montant du fonds de travaux loi ALUR ?

Le calcul du fonds de travaux repose sur une règle simple fixée par la loi : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Voici comment effectuer le calcul pour votre situation :

1. Prenez le budget prévisionnel voté en assemblée générale (par exemple 40 000 €)
2. Calculez 5 % de ce montant (soit 2 000 € dans notre exemple)
3. Répartissez cette somme entre les copropriétaires selon leurs tantièmes

Depuis l’entrée en vigueur du plan pluriannuel de travaux (PPT), le montant de la cotisation peut être relevé pour correspondre aux besoins réels identifiés par le diagnostic technique global. Si votre copropriété a réalisé un audit énergétique, les travaux préconisés doivent être intégrés dans le calcul du fonds. Le taux peut alors monter à 10 %, 15 % voire davantage du budget prévisionnel selon l’ampleur des travaux programmés.

Un fonds bien doté est un indicateur de bonne gestion ; un fonds au strict minimum peut signaler des travaux importants à venir sans provision suffisante.

Comment utiliser le fonds de travaux de la loi ALUR ?

L’utilisation du fonds de travaux est strictement encadrée par la loi. Les sommes épargnées ne peuvent servir qu’au financement de travaux décidés par l’assemblée générale. Voici les usages autorisés :

• Les travaux prescrits par les lois et règlements (mise en conformité, sécurité incendie)
• Les travaux décidés par l’assemblée générale au titre du plan pluriannuel de travaux
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble
• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique
• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (ravalement, étanchéité, toiture)

En revanche, le fonds de travaux ne peut jamais être utilisé pour financer les charges courantes de la copropriété, payer les honoraires du syndic, ou couvrir des impayés de charges. C’est une protection essentielle que je rappelle souvent lors de mes accompagnements.

L’assemblée générale vote l’affectation des sommes du fonds de travaux selon les règles de majorité habituelles. Pour les travaux d’entretien courant, la majorité simple (article 24) suffit. Pour les travaux d’amélioration ou de transformation, la majorité absolue (article 25) ou la double majorité (article 26) sera nécessaire selon la nature des travaux.

Le texte de référence, consultable sur Légifrance à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, détaille précisément les conditions d’utilisation du fonds travaux loi ALUR. Je vous invite à le consulter si vous siégez au conseil syndical de votre copropriété.

Déblocage et gestion pratique du fonds de travaux

Le déblocage du fonds de travaux ALUR suit une procédure bien définie que votre syndic doit respecter scrupuleusement. Voici les étapes clés que j’observe dans les copropriétés que je suis :

1. Inscription à l’ordre du jour : le syndic ou le conseil syndical inscrit la question du déblocage à l’ordre du jour de l’assemblée générale
2. Vote en assemblée générale : les copropriétaires votent l’utilisation des fonds pour un projet de travaux précis, avec présentation de devis
3. Notification de la décision : le procès-verbal est notifié à tous les copropriétaires
4. Déblocage effectif : le syndic procède au virement depuis le compte dédié vers le compte courant de la copropriété pour régler les entreprises

Le compte bancaire du fonds de travaux doit être un compte séparé rémunéré. Depuis la loi ELAN de 2018, le syndic a l’obligation d’ouvrir ce compte dans un établissement bancaire choisi par l’assemblée générale. Les intérêts produits sont acquis au syndicat des copropriétaires et viennent abonder le fonds.

Le syndic doit rendre compte annuellement de la gestion du fonds, des intérêts perçus et des mouvements effectués.

Pour les copropriétés qui envisagent des travaux de rénovation énergétique, le fonds de travaux peut être complété par des aides publiques comme MaPrimeRénov’ Copropriété ou les certificats d’économie d’énergie. Je recommande de consulter le site de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour connaître les dispositifs cumulables. Notre article sur le coût d’un audit énergétique peut aussi vous aider à budgétiser cette démarche.

Fonds de travaux loi ALUR en cas de vente

C’est la question que l’on me pose le plus souvent en tant qu’agente immobilière : que deviennent les cotisations versées au fonds de travaux lorsque l’on vend son appartement ? La réponse est claire et sans appel.

Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire vendeur ne peut en aucun cas demander le remboursement des fonds de travaux au vendeur, ni exiger leur restitution. Cette règle est inscrite dans la loi et s’applique sans exception.

En pratique, cela signifie que :

• Le vendeur ne récupère pas les sommes versées au fonds de travaux
• L’acquéreur bénéficie de la provision constituée par les précédents propriétaires
• Aucune négociation sur le remboursement n’est possible entre les parties
• Le notaire mentionne le solde du fonds de travaux dans l’acte de vente

Cette disposition a des conséquences concrètes sur la valorisation du bien. Un appartement situé dans une copropriété disposant d’un fonds de travaux bien garni représente un avantage pour l’acheteur, car il réduit le risque d’appels de fonds exceptionnels à court terme. C’est un argument que j’utilise régulièrement dans mes estimations.

Le syndic doit fournir au notaire, dans le cadre de la vente, un état daté mentionnant notamment le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu. Ce document est obligatoire et fait partie du dossier de vente au même titre que le document d’état des lieux de la copropriété. Pour les vendeurs qui souhaitent anticiper les implications fiscales de la vente, je recommande notre guide sur la déclaration de revenus fonciers.

Montant maximum et cas particuliers

Contrairement à une idée reçue que j’entends souvent, il n’existe pas de montant maximum légal pour le fonds de travaux ALUR. La loi fixe uniquement un plancher (5 % du budget prévisionnel) mais aucun plafond. L’assemblée générale est libre de voter un taux supérieur si elle le juge nécessaire.

Toutefois, depuis la réforme introduite par la loi Climat et Résilience, le montant du fonds de travaux doit être cohérent avec le plan pluriannuel de travaux adopté par la copropriété. Si le PPT prévoit des travaux importants sur dix ans, le fonds doit être dimensionné en conséquence.

Certains cas particuliers méritent attention. Les copropriétés mixtes (habitation et commerce) sont soumises à l’obligation dès lors qu’elles comportent des lots d’habitation. Les ASL (associations syndicales libres) et les AFUL ne sont en revanche pas concernées par cette obligation.

Pour les copropriétés de moins de 10 lots, la dispense nécessite un vote à l’unanimité. Si un seul copropriétaire s’oppose, le fonds de travaux doit être constitué. Dans les petites résidences bretonnes que je connais bien, cette unanimité est parfois difficile à obtenir, ce qui rend de facto le fonds obligatoire.

Les copropriétaires qui s’interrogent sur le fonctionnement de leur association de responsables de copropriété trouveront dans cette structure un appui précieux pour comprendre et faire respecter ces obligations.

Fonds de travaux et fiscalité : ce qu’il faut déclarer

La dimension fiscale du fonds de travaux est souvent négligée, pourtant elle a un impact direct sur votre déclaration de revenus si vous êtes bailleur. Voici ce que vous devez savoir.

Pour les copropriétaires bailleurs qui déclarent leurs revenus au régime réel, les cotisations versées au fonds de travaux sont déductibles des revenus fonciers l’année de leur versement, et ce même si les travaux n’ont pas encore été réalisés.

La déduction s’effectue sur la ligne 224 du formulaire 2044 (provisions pour charges de copropriété). L’année suivante, il convient de régulariser en réintégrant la part des provisions non déductibles. Ce mécanisme peut paraître complexe, mais il est essentiel pour optimiser votre fiscalité. Notre article sur la déclaration de revenus fonciers détaille les erreurs les plus fréquentes à éviter.

Pour les copropriétaires occupants, les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. Elles constituent un élément du prix de revient du bien qui pourra être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, sous certaines conditions.

Les investisseurs qui financent leur acquisition par emprunt doivent savoir que les cotisations au fonds de travaux s’ajoutent aux charges courantes dans le calcul de la rentabilité nette. J’invite ceux qui préparent un projet d’acquisition à consulter notre guide sur comment emprunter pour un investissement locatif pour intégrer ce paramètre dès le montage financier.

Un point de vigilance enfin : le site Service-Public.fr précise que la cotisation au fonds de travaux ne constitue pas une charge récupérable auprès du locataire. Le bailleur ne peut pas répercuter cette cotisation sur son locataire via les provisions pour charges.