Dans cet article
- Les frais de notaire détaillés (ancien, neuf, terrain)
- La garantie bancaire et l’assurance emprunteur
- Les diagnostics obligatoires et leur coût
- Les frais cachés que personne ne mentionne
- Notre checklist téléchargeable
Les frais de notaire : le poste principal
Acheter un bien immobilier dans le Morbihan ne se résume pas au prix affiché dans l’annonce. Les frais de notaire représentent le poste le plus important : 7 à 8% du prix dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf. Sur un achat à 250 000 euros, comptez entre 18 000 et 20 000 euros de frais dans l’ancien.
Ces frais se décomposent en droits de mutation (DMTO), émoluments du notaire (barème dégressif officiel), contribution de sécurité immobilière et débours. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour obtenir une estimation précise.
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Calculer mes frais de notaireLa garantie bancaire
Votre banque exige une garantie pour le prêt immobilier. Deux options principales :
- La caution (Crédit Logement, CAMCA) : 1 000 à 2 500 euros, partiellement remboursable
- L’hypothèque : 1,5 à 2% du montant emprunté, plus coûteuse mais parfois imposée
En Bretagne, la caution Crédit Logement est la solution la plus courante et la plus économique.
L’assurance emprunteur
Obligatoire pour obtenir un prêt, l’assurance emprunteur coûte entre 0,10 et 0,35% du capital emprunté par an selon votre âge et votre état de santé. Sur 20 ans, ce poste peut représenter 10 000 à 25 000 euros. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment.
Les diagnostics obligatoires
Les diagnostics sont à la charge du vendeur, sauf l’étude de sol G2 (terrain). En tant qu’acheteur, vérifiez que le dossier est complet :
- DPE (10 ans de validité)
- Amiante (biens construits avant 1997)
- Plomb (biens construits avant 1949)
- Électricité et gaz (installations de plus de 15 ans)
- Termites (zones concernées dans le Morbihan)
- Assainissement (fosses septiques notamment)
Attention
Un DPE classé F ou G entraîne une décote de 8 à 15% sur le prix de vente. Vérifiez toujours la classe énergétique avant de vous engager, et intégrez le coût des travaux dans votre budget global.
Les frais souvent oubliés
- Taxe foncière : proratisée au jour de la vente, vous paierez votre quote-part dès la première année
- Charges de copropriété : demandez le pré-état daté et les 3 derniers PV d’AG
- Frais de déménagement : 800 à 3 000 euros selon la distance
- Travaux de première installation : peinture, cuisine, salle de bain
- Frais de courtage : 1 000 à 2 500 euros si vous passez par un courtier
Budget type pour un achat à 250 000 euros dans le Morbihan
Prix du bien : 250 000 euros
Frais de notaire : 18 500 euros
Garantie bancaire : 1 800 euros
Assurance emprunteur (20 ans) : 15 000 euros
Travaux éventuels : 10 000 euros
Budget total : environ 295 000 euros
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire ?
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Marie Dufour est agente immobilière indépendante à Quéven depuis 2008. Spécialisée dans le marché résidentiel du Morbihan, elle accompagne acheteurs et vendeurs avec un regard terrain et sans discours d'agence.